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El fideicomiso inmobiliario

El fideicomiso resulta idóneo como vehículo legal para llevar a cabo proyectos inmobiliarios de la más variada índole. Las principales ventajas del fideicomiso derivan de su propia estructura y no de los incentivos  fiscales que coyunturalmente pueden obtenerse mediante la figura.

La figura, en general, se acopla de modo natural a los emprendimientos inmobiliarios, agregándoles valor sustancial.

El fideicomiso dominicano, creado sobre la base de las legislaciones y prácticas latinoamericanas, no es un instrumento caracterizado por las bondades fiscales que pueden derivarse de su uso, como acontece en varias jurisdicciones con respecto al “trust”. La fiducia nuestra es un vehículo para realizar negocios mediante proyectos que se llevan a cabo mejor utilizando la fiducia que con base en cualquier otro vehículo legal.

El fideicomiso eficientiza, profesionaliza y disciplina el desarrollo inmobiliario. 

         1. Desarrollo de viviendas de bajo costo

La Ley 189-11 establece una serie de beneficios fiscales para los proyectos de vivienda de bajo costo que se ejecuten mediante fideicomiso. Se trata de un incentivo a la construcción de viviendas con precio de venta inferior a dos millones de pesos, ajustados por inflación al año 2009. Para calificar a fines de los beneficios considerados los proyectos deben cumplir con diversos requisitos previstos en el Decreto 359-12, contentivo del Reglamento para la Acreditación de Viviendas de Bajo Costo.

         2. Compraventa en planos

El fideicomiso permite que la venta de unidades en plano se haga con  mayor seguridad jurídica que la otorgada por otras figuras.

Bajo el concepto de fiducia se otorga al fiduciario el monopolio del manejo de la liquidez del proyecto, favoreciendo que los flujos sean invertidos efectivamente en el mismo.

La intervención del fiduciario y las obligaciones puestas a su cargo introducen un elemento de supervisión en el proyecto. El fiduciario deberá velar porque las diversas partes que intervienen cumplan a cabalidad con lo previsto en el acuerdo de fideicomiso.

         3.  Fideicomiso de inversión en bienes raíces (FIBRAS)

Los FIBRAS son fideicomisos de inversión en bienes raíces. Consisten en la creación de un patrimonio autónomo compuesto de propiedades que generan renta y que son empaquetadas o titularizadas para ser entonces vendidas al detalle en el mercado de valores permitiendo con ello que los productos así ofertados tengan como subyacente  las rentas percibidas y también las plusvalías que puedan generar los inmuebles de que se trate.

          4. Reciclaje urbano

El fideicomiso ha sido utilizado en varios países  a fines de corregir distorsiones del desarrollo urbano mediante la aportación en fiducia del terreno que se desea sanear, de un  parte, y de los derechos de las ocupantes o propietarios de tales inmuebles, de otra parte, con el objetivo de que la fiduciaria realice las diligencias pertinentes a crear las condiciones para trasladar a los ocupantes a sus nuevas instalaciones, a la vez que promueve en el sitio del desplazamiento la sinergia  propicia  para que los inversionistas realicen los desarrollos que sean cónsonos con la localidad.

         5. Fideicomiso de oferta pública

El uso del fideicomiso en el mercado de valores puede representar importantes ventajas para los emprendedores inmobiliarios puesto que la figura permite estructurar operaciones apalancadas financieramente con la inversión del público.

Utilizando este tipo de fideicomiso pueden conformarse negocios  a fines de ofertarlos al mercado, mediante  lo que en este caso serían partes de fideicomiso , de modo que los adquirientes suscriptores puedan convertirse en fideicomisarios de la fiducia así organizada.

Dado que el desarrollo inmobiliario es de capital intensivo son muchas las ventajas que pueden derivarse del mercado de valores mediante la construcción de productos financieros que permitan además que  inversionistas institucionales e individuales accedan a los beneficios de renta y plusvalía característicos de la inversión en bienes raíces.

           6. Titularización inmobiliaria

El fideicomiso puede utilizarse para estructurar procesos de titularización inmobiliaria. La titularización consiste en el empaquetamiento de activos para su posterior venta a inversionistas, normalmente en el mercado de valores. Las partes de fideicomiso o cupones  emitidos para soportar la venta a los interesados reflejan un porcentaje del activo inmobiliario subyacente. La titularización puede ser a fines de garantía o de participación. En todo caso la titularización inmobiliaria resulta de gran interés para el apalancamiento de proyectos inmobiliarios de gran calado.

 

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